2020資金回台注入房市,怎麼傳承最聰明?


今年年初因受新冠肺炎(COVID-19)影響,銀行利率不斷下降,市場資金充裕,加上國內防疫控制得宜,疫情趨緩之後吸引海外資金回流,最明顯的是台灣房地產開工量再創新高,根據內政部統計今年上半年全國住宅開工量共60,487宅,創統計以來同期新高。
高資產族群投資管道不外乎是銀行定存、股票、基金、不動產,尤其亞洲地區的華人偏好不動產投資,台中地區知名建商建案,未公開銷售即完銷,可見高端客戶普遍喜好投資房地產,華人固有觀念「有土斯有財」觀念不變,但是您知道嗎?不動產除了買賣需負擔的稅額之外,透由房地產傳承子女我們還需要注意什麼嗎?
贈與房地產的計算有別於市價(實際成交金額),是用土地公告現值+房屋評定價格。
公告土地現值是指,政府官方根據過去一年來,調查轄區內土地交易的價格動態,分別計算出各區段的價格,做為土地移轉買賣交易時的價格依據。公告現值在每一年的11日就會發布,因此「每年」都可能會改變,民眾可以致內政部地政司查詢。
房屋評定價格是依據房屋稅條例第十、十一條規定,主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之房屋標準價格,核計房屋現值。而房屋標準價格之定義,係指不動產評價委員會按各種建造材料所建房屋,區分種類及等級,並按各類房屋之耐用年數、折舊標準暨房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況,並比較各該不同路段之房屋買賣價格,訂定各類建材房屋之標準單價。
又該房屋標準價格,每三年重新評定一次,並應依其耐用年數予以折舊,按年遞減其價格。這兩個金額加起來往往低於市價,所以有機會在贈與時,是不需要繳納贈與稅的。但房地合一稅之後,這種贈與方式僅限在未來房子沒有要做做買賣,對傳承才有最大的效益。如果未來還是會做買賣,取得成本就變得相當重要,需要審慎評估後再決定傳承方式。
常見的問題是,假設:
父親想贈與一棟市值1000萬的房子給小孩,因贈與房產是以土地公告現值+房屋評定價格計算,假定為500萬,等於爸爸僅贈與500萬,再扣除每年220的免稅額度,實際課稅金額剩下280萬,實質上壓縮房屋資產,這也是台灣人喜歡買房贈與的因素之一。
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